物业履约保证金是指物业管理服务企业在承接物业服务项目时，向业主或者业主委员会交纳一定金额的保证金，以保证物业管理服务合同的履行。交纳履约保证金是物业管理行业的一项惯例，也是我国物业管理法中的一项强制性规定。
根据我国《物业管理法》，物业履约保证金应当由业主委员会或者业主大会保管。具体保管方式可以根据业主大会或者业主委员会的决定，选择银行托管、保险公司托管或者自行保管等方式。
由业主委员会或者业主大会保管物业履约保证金的好处在于，保证金的使用更加透明化，业主对保证金的监督更加直接。但是，由业主委员会或者业主大会保管保证金也存在一定的风险，比如保管不当导致保证金丢失或者挪用。
为了让业主对物业履约保证金有更多的了解，我们对不同的保管方式进行了优缺点分析，如下图所示：
银行托管是将物业履约保证金交由银行保管的一种方式。银行托管的好处在于，银行具有良好的资金安全保障措施，保证金不容易丢失或挪用。同时，银行托管还可以提供账户管理和定期对账服务，方便业主查询保证金的使用情况。
保险公司托管是将物业履约保证金交由保险公司保管的一种方式。保险公司托管的好处在于，保险公司具有承保风险的能力，如果保证金发生损失，保险公司可以进行赔偿。同时，保险公司托管还可以提供第三方监督，保证金的使用更加透明化。
自行保管是指由业主委员会或者业主大会自行保管物业履约保证金的一种方式。自行保管的好处在于，业主委员会或者业主大会对保证金的使用拥有更大的自主权。但是，自行保管也存在一定的风险，比如保管人管理不善导致保证金丢失或挪用。
物业履约保证金主要是为了保证物业管理服务合同的履行。如果物业管理服务企业违反合同约定，造成业主或者业主委员会损失的，业主或者业主委员会可以从物业履约保证金中提取相应金额进行赔偿。
物业履约保证金的具体用途包括：
弥补物业管理企业违约造成的损失 支付拖欠的物业管理费 支付物业公共维修基金 支付物业专项维修基金 支付其他与物业管理相关的费用物业履约保证金在物业管理服务合同履行完毕后，物业管理服务企业可以向业主委员会或者业主大会申请退还物业履约保证金。在退还前，业主委员会或者业主大会应当对物业管理服务企业的履约情况进行验收，确认无违约行为后才予以退还。
物业履约保证金的退还一般采取以下步骤：
1. 物业管理服务企业向业主委员会或者业主大会提出退还保证金申请 2. 业主委员会或者业主大会组织人员对物业管理服务企业的履约情况进行验收 3. 验收合格后，业主委员会或者业主大会向物业管理服务企业出具退还保证金的证明 4. 物业管理服务企业持证明到银行或者保险公司提取保证金物业履约保证金是物业管理行业的一项重要制度，对于维护业主和物业管理服务企业的合法权益具有重要作用。由谁保管物业履约保证金以及不同的保管方式各有利弊，业主应该根据自己的实际情况选择合适的保管方式。同时，业主还需要了解物业履约保证金的用途和退还程序，以更好地保障自己的利益。
