在租赁合同实践中，租赁合同履约保证金是一种常见的保证手段，其性质一直备受争议。本文将对租赁合同履约保证金的性质进行深入探讨，从法律规定、司法实践和理论学说等角度进行分析，以期为相关司法实务提供参考。
我国现行《合同法》第113条规定，当事人可以约定一方以一定金额的货币作为保证金向对方给付债务的履行。保证金的方式包括合同保证金、履约保证金和质量保证金。但是，《合同法》中并没有对保证金的性质作出明确规定。
司法实践中，对于租赁合同履约保证金的性质主要有以下几种不同观点：
定金性质说：认为租赁合同履约保证金具有定金的性质，违约方丧失权利。但《合同法》第114条规定了定金的特质，即定金具有担保债务履行的性质，且违约方丧失定金权利。而租赁合同履约保证金在承租人违约时，出租人有权从保证金中优先受偿，而非没入所有，因此不具备定金的性质。 赔偿金性质说：认为租赁合同履约保证金具有赔偿金的性质，违约方不丧失权利。但《合同法》第113条规定了赔偿金的特点，即赔偿金在违约方未履行义务时，无须对方请求而直接发生。而租赁合同履约保证金需要在出租人起诉至法院、承租人经两次合法传唤无正当理由拒不到庭的情形下才能使用，不具备赔偿金的性质。 债务担保性质说：认为租赁合同履约保证金具有债务担保的性质，即为出租人债权提供担保。这种观点认为，租赁合同履约保证金的本质是承租人预先给付的债务履行担保，与抵押、质押、保证等担保方式无本质区别。理论学说界对于租赁合同履约保证金的性质也有不同的看法：
担保责任说：认为租赁合同履约保证金的性质属于担保责任，其作用是实现出租人优先受偿。在此说看来，租赁合同履约保证金一方面具有担保的功能，使出租人能够在承租人违约时优先受偿；另一方面又具有责任的性质，承租人只有在违约时才负有返还保证金的责任，因此属于担保责任。 债务履行担保说：认为租赁合同履约保证金的性质属于债务履行担保，其作用是确保承租人履行合同义务。该说认为，租赁合同履约保证金的主要目的是促使承租人履行合同义务，是承租人提前向出租人支付的债务担保，本质上是一种合同担保，而不是违约责任。 违约金说：认为租赁合同履约保证金的性质属于违约金，其作用是赔偿出租人的违约损失。这种观点认为，租赁合同履约保证金是出租人对因承租人违约而遭受的损失的一种预先赔偿，本质上是一种违约金。综合以上法律规定、司法实践和理论学说，结合租赁合同的基本特征，笔者认为租赁合同履约保证金的性质具有如下特点：
担保性质：租赁合同履约保证金的主要作用是为出租人的债权提供担保，使其能够在承租人违约时优先受偿。这一点与抵押、质押等债务担保方式的功能是一致的。 责任性质：租赁合同履约保证金的给付是以承租人违约为前提的。承租人只有在违约时才负有返还保证金的责任，因此也具有责任的性质。 预先履行担保性质：租赁合同履约保证金是承租人预先向出租人支付的债务履行担保。承租人给付保证金并不是履行合同义务，而是为了确保其将来履行合同义务而提供的担保。 违约金性质：租赁合同履约保证金在一定程度上具有违约金的性质。当承租人违约时，出租人可以使用保证金优先受偿，从而起到赔偿违约损失的作用。综上所述，笔者认为租赁合同履约保证金的性质是多重的，既具有担保责任的性质，又具有债务履行担保的性质，同时还具有违约金的性质。
在司法实践中，对于租赁合同履约保证金性质的认定主要考虑以下因素：
合同约定的用途和性质 当事人对保证金的理解和预期 保证金的数额和支付方式 保证金的使用和返还条件法院会综合考虑上述因素，并结合租赁合同的具体内容，对租赁合同履约保证金的性质作出认定。认定为担保责任性质的，按照《合同法》第113条的规定处理；认定为债务履行担保性质的，按照《合同法》第313条的规定处理；认定为违约金性质的，按照《合同法》第391条的规定处理。
为了避免租赁合同履约保证金性质争议，建议当事人在签订合同时明确约定保证金的用途和性质，同时还要注意以下事项：
明确约定保证金的使用条件和返还条件，避免产生不必要的纠纷。 保证金的数额应合理，既能起到担保的作用，又不给承租人造成过重的负担。 注重收集证据，保存书面材料和相关谈话记录，为将来可能发生的争议提供证据支持。总之，租赁合同履约保证金的性质是一个复杂的法律问题。在实践中，法院会综合考虑相关因素，并结合租赁合同的具体内容进行认定。当事人在签订合同时应对此明确约定，并注意相关细节，以避免不必要的纠纷。
