租赁合同履约保证金，是租赁合同中出租人为了保障自身权利，要求承租人在签订合同时交纳的一笔资金。其目的在于确保承租人履行合同义务，防止其违约造成出租人的损失。
《合同法》第231条规定，当事人可以约定一方向对方给付一定数额的金钱作为债务履行的担保。租赁合同履约保证金即属于此类担保。
租赁合同履约保证金具有以下性质：
债务性：保证金是承租人对出租人负有债务的表示，承租人有义务在合同终止后返还此笔资金。 担保性：保证金用于担保承租人履行合同义务，出租人可以在承租人违约时使用这笔资金弥补损失。 独立性：保证金与租金独立，不影响租金的支付义务。租赁合同履约保证金的金额由出租人与承租人协商确定，一般不超过合同标的额的50%。需要注意的是，保证金金额过高可能对承租人的诚信产生负面影响，因此需要合理确定。
租赁合同履约保证金主要用于以下用途：
支付承租人违约造成的损失：承租人违反合同义务，如拖欠租金、损坏房屋等，出租人可以从保证金中支付损失。 补偿出租人因合同解除而造成的损失：如果承租人提前解除了租赁合同，出租人可以从保证金中补偿因提前解除而产生的损失。 收取合同手续费：在租赁合同终止后，出租人可以在保证金中收取合同手续费，如房屋清洁费、钥匙管理费等。承租人履行合同义务后，出租人在租赁合同终止后的合理期限内应无息返还保证金。返还时间一般以合同终止后30个自然日为宜。
在租赁合同履约过程中，可能发生保证金纠纷。常见的纠纷有：
保证金扣除过高：承租人认为出租人从保证金中扣除的金额过高，违反了合同约定。 保证金未及时返还：承租人履行合同义务后，出租人未在规定期限内返还保证金。保证金纠纷可以通过以下途径处理：
协商解决：出租人与承租人通过协商解决纠纷，协商不成的可以寻求第三方调解。 仲裁解决：双方在合同中约定仲裁条款的，可以向仲裁机构申请仲裁。 诉讼解决：无法通过其他途径解决时，当事人可以向法院提起诉讼。租赁合同履约保证金是保障合同履行的重要制度。出租人合理的设定保证金金额，并妥善使用和返还保证金，有助于维护租赁合同的稳定性，促进租赁市场的健康发展。
