在商业租赁关系中，为了确保承租方（商户）能够按照租赁合同约定履行义务，出租方通常会要求承租方缴纳一定数额的履约保证金。而商铺作为一种特殊的租赁标的，其履约保证金在法律适用上也有一些特殊之处。本文将从法律角度出发，详细解读商铺履约保证金的相关规定，并结合实际案例进行分析，帮助您更好地理解和运用相关法律法规。
我国目前尚无专门针对商铺履约保证金的法律法规，其法律依据主要散见于以下几个方面：
1. 《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）
《民法典》第六百二十二条规定：“承租人应当按照约定向出租人支付租金及其他费用。租赁合同对支付租金及其他费用的时间或者条件没有约定的，按照租赁物交付后……的习惯支付。”
《民法典》第七百零三条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，但是一方已经履行主要义务，对方接受的，该租赁合同成立。”
2. 《人民法院关于审理租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《租赁合同司法解释》”）
《租赁合同司法解释》第二十条规定：“当事人约定的租赁保证金，如果数额超过了租赁合同约定的租赁期限内应付租金总额的20%，超过部分应认定无效。”
3. 其他相关法律法规
例如，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规中，也包含一些与保证金相关的规定，可以参照适用。
商铺履约保证金的法律性质，目前在学界和实务界存在一定的争议，主要观点包括以下几种：
1. 违约金预先给付说: 该观点认为，履约保证金是承租人为其可能发生的违约行为预先支付的违约金，如果承租人没有违约，出租人应当在租赁关系结束后返还保证金。 2. 担保性质说: 该观点认为，履约保证金是承租人为其履行租赁合同义务而提供的一种担保，如果承租人违约，出租人有权从保证金中扣除相应的损失。 3. 债的担保说: 该观点认为，履约保证金是承租人为其债务（如租金、物业费等）提供的一种担保，如果承租人未按时支付相关费用，出租人有权从保证金中扣除。
尽管对履约保证金的性质存在争议，但可以确定的是，履约保证金并非出租人的任意所得，其终目的是为了保障租赁合同的顺利履行。在司法实践中，法院也会根据具体案情和合同约定，对履约保证金的性质进行认定。
1. 数额:
根据《租赁合同司法解释》第二十条的规定，租赁保证金的数额不得超过租赁合同约定的租赁期限内应付租金总额的20%。超过部分，法院不予支持。
2. 支付方式:
商铺履约保证金的支付方式通常由出租人和承租人在租赁合同中约定，常见的支付方式包括一次性支付、分期支付等。如果合同中没有明确约定，则可以按照当地商业习惯或者交易惯例执行。
1. 租赁关系正常解除或终止:
租赁关系正常解除或终止后，出租人应当及时向承租人返还履约保证金。如果承租人在租赁期间不存在违约行为，出租人无权扣除任何费用。
2. 承租人违约:
如果承租人在租赁期间出现违约行为，出租人有权按照合同约定从履约保证金中扣除相应的损失。但需要注意的是，出租人扣除保证金的数额必须与实际损失相对应，不得超过实际损失。如果履约保证金不足以弥补损失，出租人可以要求承租人继续赔偿。
3. 返还期限:
关于履约保证金的返还期限，法律并没有明确规定。在实践中，建议出租人和承租人在租赁合同中对返还期限进行约定。如果合同没有约定，承租人可以要求出租人在合理期限内返还。
案例:
甲公司将一间商铺出租给乙公司经营服装店，租赁期限为三年，约定的月租金为10万元。双方在租赁合同中约定，乙公司需缴纳履约保证金30万元，在租赁期满后，如乙公司没有违约行为，甲公司应返还全部保证金。租赁期届满后，乙公司将商铺交还给甲公司，并要求返还履约保证金。甲公司以商铺部分设施损坏为由，要求从保证金中扣除5万元维修费用。乙公司认为，设施损坏并非其故意造成，且租赁合同中没有约定维修义务，因此拒绝支付维修费用。
分析:
本案中，甲公司主张扣除保证金的理由是否成立，关键在于设施损坏的责任主体以及租赁合同中是否有相关约定。如经查，设施损坏确系乙公司使用不当造成，且租赁合同中约定了乙公司承担维修义务，则甲公司主张扣除部分保证金的理由成立。反之，如果设施损坏并非乙公司造成，或者租赁合同中没有约定维修义务，则甲公司无权扣除保证金。
商铺履约保证金是保障租赁合同顺利履行的一项重要制度，出租人和承租人双方都应予以重视。在签订租赁合同时，应明确约定履约保证金的数额、支付方式、返还条件等内容，以避免日后产生不必要的纠纷。同时，双方也应妥善保管相关证据，以便在发生争议时能够维护自身合法权益。
