概述
履约保证金是物业服务行业中，业主或物业使用人为了确保物业服务企业履约而向其缴纳的资金。它是物业服务企业对物业服务质量和履约能力的一种担保。
履约保证金制度的主要法律依据为《物业管理条例》和《国务院办公厅关于规范物业管理加强行业自律的通知》。
履约保证金具有以下性质：
担保性：担保物业服务企业履行物业服务合同的义务。 风险性：如果物业服务企业违约，业主或物业使用人可以优先从保证金中得到补偿。 返还性：当物业服务合同终止且物业服务企业履行了合同义务时，保证金应返还给业主或物业使用人。履约保证金的缴纳比例由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定，并由双方在物业服务合同中明确约定。通常情况下，缴纳比例为三个月至十二个月的物业服务费。
履约保证金应分配到专用的银行账户中，由业主或物业使用人指定。物业服务企业不得挪用保证金，否则将承担相应的法律责任。
履约保证金只能用于以下用途：
弥补物业服务企业因违约造成的损失，包括业主或物业使用人遭受的经济损失和精神损害。 支付物业服务企业提前终止合同造成的违约金或损失赔偿费。 支付物业服务企业被吊销或撤销资质造成的善后清算费用。当出现物业服务企业违约的情况时，业主或物业使用人可以按照以下程序扣除履约保证金：
业主或物业使用人向物业服务企业发送违约通知书。 物业服务企业在收到违约通知书后15个工作日内作出答复，并采取相应措施纠正违约行为。 如果物业服务企业未在约定期限内纠正违约行为，业主或物业使用人可以申请扣除履约保证金。 业主或物业使用人可以向当地物业管理主管部门申请扣除保证金。主管部门在收到申请后，将组织双方进行调解或仲裁。 调解或仲裁结果确定后，业主或物业使用人可以按照判决书或调解书扣除履约保证金。当物业服务合同终止且物业服务企业履行了合同义务时，业主或物业使用人应在合同终止后15个工作日内将履约保证金返还给物业服务企业。
履约保证金制度对于规范物业服务市场，保护业主或物业使用人的合法权益具有重要意义：
保障物业服务质量：履约保证金可以督促物业服务企业提高服务质量，避免出现不作为、乱作为等违约行为。 维护业主利益：如果物业服务企业违约，业主或物业使用人可以通过扣除履约保证金获得补偿，保障自己的合法权益。 促进行业自律：履约保证金制度可以促进行业自律，督促物业服务企业规范经营，提高服务水平。履约保证金制度是物业服务行业的重要保障机制，它可以有效规范行业行为，保护业主权益，促进物业服务行业健康发展。业主或物业使用人应当充分了解履约保证金制度，并积极行使自己的权利，维护自身的合法权益。
