天津物业履约保证金

一、引言

随着我国房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业也日益壮大。然而，物业管理纠纷也呈现出逐年递增的趋势，业主与物业服务企业之间的矛盾日益突出。为了维护业主合法权益，规范物业服务企业的行为，保障物业服务合同的顺利履行，天津市借鉴其他城市的经验，积极推行物业履约保证金制度，为构建和谐的物业管理关系提供了有力保障。

二、天津市物业履约保证金制度概述

物业履约保证金是指物业服务企业在与业主签订物业服务合同前，按照合同约定向业主大会或者指定的第三方机构缴纳的一定金额的保证金，用于保障其按照合同约定履行物业服务义务。天津市自2012年开始试行物业履约保证金制度，并逐步完善相关政策法规，明确了保证金的缴纳主体、缴纳方式、缴纳金额、使用范围、退还条件等内容。

1. 缴纳主体

天津市规定，凡是在本市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业，均应按照规定缴纳物业履约保证金。未按规定缴纳保证金的，不得承接物业管理项目。

2. 缴纳方式

物业履约保证金可以通过银行转账、银行保函等方式缴纳，具体缴纳方式由业主大会或者指定的第三方机构确定。

3. 缴纳金额

物业履约保证金的缴纳金额一般按照物业服务合同金额的一定比例确定，具体比例由区人民政府根据实际情况确定，不得超过物业服务合同金额的5%。

4. 使用范围

天津市规定，物业履约保证金主要用于以下几个方面：

（1）物业服务企业未按照合同约定履行物业服务义务，给业主造成损失的赔偿；

（2）物业服务企业未按照规定移交物业服务用房、相关设施设备及物业管理资料的违约金；

（3）业主大会或者指定的第三方机构对物业服务企业进行监督管理发生的费用；

（4）法律、法规规定的其他用途。

5. 退还条件

物业履约保证金在物业服务合同履行完毕后，经业主大会或者指定的第三方机构验收合格，物业服务企业无违规行为的，应当予以无息退还。如发生使用保证金的情况，应在使用完毕后及时补足。

三、天津市物业履约保证金制度的实施效果

自天津市实施物业履约保证金制度以来，取得了积极的成效，主要体现在以下几个方面：

1. 有效规范了物业服务企业的行为

物业履约保证金制度的实施，增加了物业服务企业的违规成本，促使其更加重视服务质量，积极主动履行合同义务，有效减少了物业管理纠纷的发生。

2. 切实维护了业主的合法权益

物业履约保证金为解决物业管理纠纷提供了一种有效的经济保障，当业主合法权益受到侵害时，可以通过使用保证金的方式获得及时的赔偿或补偿。

3. 推动了业主自治的良性发展

物业履约保证金制度的实施，提高了业主参与物业管理的积极性，促进了业主大会的成立和规范运作，推动了业主自治的良性发展。

四、完善天津市物业履约保证金制度的建议

尽管天津市物业履约保证金制度取得了积极成效，但在实际操作过程中还存在一些问题，需要进一步完善和改进：

1. 加强宣传引导，提高政策知晓度

相关部门应加强对物业履约保证金制度的宣传力度，提高业主和物业服务企业对该制度的知晓度和理解度，为政策的顺利实施创造良好的社会氛围。

2. 完善配套措施，规范保证金管理

建议出台更加详细的配套措施，明确保证金的具体使用条件、审批流程、监管机制等，确保保证金的专款专用，防止出现挪用、私分等违法违规行为。

3. 加强部门协作，形成监管合力

相关部门应加强协作，形成监管合力，定期开展专项检查，严厉打击拒不缴纳、恶意拖欠保证金等违法违规行为，切实维护业主和物业服务企业的合法权益。

五、结语

物业履约保证金制度是规范物业管理市场秩序、维护业主合法权益、构建和谐物业管理关系的重要举措。天津市应不断总结经验，完善制度，加强监管，切实发挥保证金制度的作用，促进物业管理行业健康有序发展。