物业公司要求履约保证金

导言物业公司作为物业管理服务的主体，为了保障自身利益和服务质量，通常会要求业主或者租赁人缴纳履约保证金。履约保证金是指业主或者租赁人按照合同约定向物业公司支付的一笔金额，作为其履行合同义务的担保。这笔资金由物业公司代为保管，在合同终止或者违约时，根据合同约定进行处理。履约保证金的收取和使用，不仅关系到物业公司的合法权益，也影响着业主的利益和居住环境。因此，对其相关的法律和实践问题进行详细探讨，具有重要的理论和实践意义。

1 履约保证金的法律性质

《物权法》虽然没有明确规定履约保证金的性质，但结合其他法律法规和司法实践，一般将其归属于担保物权中的质权。《合同法》第215条规定，质权是债权人对债务人或者第三人提供的不动产或者动产设定的一种担保物权，当债务人不能履行债务时，债权人有权按照合同约定以质押物折价或者以拍卖、变卖质押物的价款优先受偿。从这一定义可以看出，质权具有担保债权实现的作用，其标的物可以是不动产或者动产。履约保证金作为业主或者租赁人向物业公司支付的资金，用于保障物业公司债权的实现，其性质与质权相符。

另外，人民法院《关于进一步加强商品房销售管理的若干意见》第10条规定，商品房买卖合同签订后，买受人请求解除合同并要求返还已付购房款的，出卖人应当按照合同约定返还已付购房款并承担不高于已付购房款5%的违约金。但出卖人已经按照合同约定将房屋交付买受人的除外。这一规定表明，即使出卖人已经交付房屋，买受人也不能无故要求解除合同并要求返还已付购房款。如果买受人违约，则需要承担不高于已付购房款5%的违约金。由此可见，履约保证金的性质与违约金也有相似之处，但二者之间存在本质区别。违约金是违约责任的体现，履约保证金则是担保物权。违约金在违约发生后才会产生，履约保证金在合同签订后就已存在。

2 履约保证金的收取范围

物业管理条例》第43条规定，业主或者租赁人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。但在实践中，物业公司往往会将履约保证金也包含在物业费内，要求业主或者租赁人一并缴纳。这种做法是否合法，需要具体情况具体分析。

如果物业服务合同明确约定要求缴纳履约保证金，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则物业公司有权收取履约保证金。如果物业服务合同没有约定，但有明确的规章制度或者业委会决议要求缴纳履约保证金，且该规章制度或者业委会决议不违反法律法规的强制性规定，物业公司也有权收取履约保证金。如果以上条件均不具备，则物业公司无权收取履约保证金。

需要注意的是，即便是物业服务合同、规章制度或者业委会决议约定要求缴纳履约保证金，物业公司也不能任意收取。收取的履约保证金数额应当合理，一般不应超过三个月的物业服务费。超过部分，业主或者租赁人可以拒绝缴纳。

3 履约保证金的保管和使用

《物权法》第186条规定，质物不得移交债权人保管。这一规定旨在防止债权人滥用质权，损害债务人的权益。因此，物业公司不得将履约保证金移交由自己保管。物业公司应当将履约保证金存入专门的银行账户，该账户只能用于支付物业服务费、违约金等相关费用。未经业主或者租赁人同意，物业公司不得擅自动用履约保证金。

物业公司使用履约保证金应当遵循以下原则：

4 履约保证金的返还

物业服务合同终止或者违约情况解除后，物业公司应当及时将余额退还给业主或者租赁人。《合同法》第217条规定，质物权消灭后，质权人应当及时返还质物。因此，物业公司应当在物业服务合同终止或者违约情况解除后，及时将履约保证金余额退还给业主或者租赁人。如果物业公司未及时返还，业主或者租赁人可以要求物业公司支付利息或者其他赔偿。

物业公司返还履约保证金，应当符合以下条件：

5 履约保证金纠纷的解决

在实践中，物业公司与业主或者租赁人之间经常发生履约保证金的纠纷。常见的纠纷类型包括：

发生履约保证金纠纷时，当事人应当协商解决。协商不成，可以向消费者协会投诉、向物业行政主管部门举报，或者向法院提起诉讼。在消费者协会和物业行政主管部门协调下解决纠纷时，当事人应当配合提供证据，如实陈述事实，积极配合协商调解。向法院提起诉讼时，当事人应当依据《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律法规，提供相应的证据，维护自己的合法权益。

6 结语

履约保证金制度有利于保障物业公司债权的实现，维护物业管理服务秩序。物业公司要求履约保证金，应当符合法律法规的规定，不得损害业主的合法权益。业主或者租赁人应当按照物业服务合同约定，及时足额缴纳履约保证金。物业公司应当规范履约保证金的收取、保管和使用，及时返还余额，维护业主的合法权益。政府有关部门应当加强对物业公司的监督管理，确保履约保证金制度的合理运行。