房屋履约保证金，是指购房者在签订商品房买卖合同后，为确保购房者按期履行合同义务而向开发商支付的款项。该款项通常在房屋交付使用后返还给购房者，但具体返还时间和条件需根据合同约定。在会计处理方面，房屋履约保证金的会计分录需要根据不同的情况进行不同的处理。
从开发商视角来看，房屋履约保证金的会计处理主要涉及以下两种情况：
当开发商尚未取得土地使用权或尚未开工建设房屋时，购房者支付的房屋履约保证金，实际上是属于购房者对未来房源的预订金。此时，开发商应将该款项计入“预收账款”科目，并作如下会计分录：
借：银行存款 贷：预收账款
需要说明的是，预收账款是开发商对购房者的债务，需要等到房屋交付使用后才能冲减。在房屋交付使用前，开发商应将预收账款列示在资产负债表中，并进行相应的披露。
当开发商已取得土地使用权并开工建设房屋后，购房者支付的房屋履约保证金，则属于购房者对房屋的定金。此时，开发商应将该款项计入“其他应付款”科目，并作如下会计分录：
借：银行存款 贷：其他应付款
其他应付款是开发商对购房者的债务，需要等到房屋交付使用后才能返还给购房者。在房屋交付使用前，开发商应将其他应付款列示在资产负债表中的负债项目中，并进行相应的披露。
需要注意的是，当购房者未能按期履行合同义务，导致房屋履约保证金被开发商没收时，开发商应将没收的房屋履约保证金计入“营业外收入”科目，并作如下会计分录：
借：其他应付款 贷：营业外收入
从购房者视角来看，房屋履约保证金的会计处理主要涉及以下两种情况：
当购房者尚未取得房产证时，支付的房屋履约保证金实际上是属于购房者对未来房屋所有权的预付款。此时，购房者应将该款项计入“预付账款”科目，并作如下会计分录：
借：预付账款 贷：银行存款
预付账款是购房者对开发商的债权，需要等到房屋交付使用后才能冲减。在房屋交付使用前，购房者应将预付账款列示在资产负债表中，并进行相应的披露。
当购房者已取得房产证时，支付的房屋履约保证金实际上是属于购房者对开发商的担保金。此时，购房者应将该款项计入“其他应收款”科目，并作如下会计分录：
借：其他应收款 贷：银行存款
其他应收款是购房者对开发商的债权，需要等到开发商返还房屋履约保证金后才能冲减。在开发商返还房屋履约保证金前，购房者应将其他应收款列示在资产负债表中的资产项目中，并进行相应的披露。
需要注意的是，当购房者未能按期履行合同义务，导致房屋履约保证金被开发商没收时，购房者应将没收的房屋履约保证金计入“营业外支出”科目，并作如下会计分录：
借：营业外支出 贷：其他应收款
房屋履约保证金的返还，需要根据合同约定进行。一般情况下，开发商需在房屋交付使用后，将房屋履约保证金返还给购房者。在返还过程中，开发商应进行以下会计处理：
借：其他应付款 贷：银行存款
购房者则应进行以下会计处理：
借：银行存款 贷：其他应收款
需要注意的是，当购房者未能在约定的时间内办理房屋交接手续时，开发商有权延迟返还房屋履约保证金，但应在合同约定的时间内返还。
房屋履约保证金的税务处理，需要根据具体的税收政策进行。一般情况下，开发商取得的房屋履约保证金，不属于增值税的应税收入，也不属于营业税的应税收入。但是，当购房者未能按期履行合同义务，导致房屋履约保证金被开发商没收时，开发商需要对没收的房屋履约保证金进行增值税申报，并缴纳增值税。
购房者支付的房屋履约保证金，一般不属于增值税的进项税额，也不属于营业税的进项税额。但是，当购房者未能按期履行合同义务，导致房屋履约保证金被开发商没收时，购房者可以将没收的房屋履约保证金作为营业外支出，在计算企业所得税时进行扣除。
房屋履约保证金的法律风险主要体现在以下几个方面：
一些开发商可能会以各种理由拖延返还房屋履约保证金，甚至恶意拒不返还. 购房者应维护自身权益，及时采取法律手段追回保证金。
当购房者与开发商解除合同后，开发商应根据合同约定返还保证金。如果开发商拒不返还，购房者可以寻求法律援助维护自身权益。
一些开发商会将房屋履约保证金用于其他项目，或者以其他方式进行非法活动。 购房者应选择信誉良好的开发商，并注意查看开发商的经营状况和资金状况，以防范此类风险。
总之，房屋履约保证金是购房者在购房过程中不可忽视的重要环节。购房者应认真阅读购房合同，了解房屋履约保证金的支付和返还规定，并及时维护自身权益。开发商也应严格遵守合同约定，及时返还房屋履约保证金，维护公平交易秩序。
