一、 什么是土地履约保证金？
土地履约保证金是指在土地交易过程中，竞得人 (土地使用者) 为保证其按照土地出让合同约定条件和期限，履行土地出让合同约定的义务，向土地行政主管部门缴纳的一定数额的款项。它是土地交易制度中一项重要的履约担保制度，旨在维护土地市场的正常秩序，保护土地资源的合理利用。
二、 土地履约保证金的缴纳主体和缴纳比例
1. 缴纳主体
土地履约保证金的缴纳主体是土地出让合同的竞得人，即未来的土地使用者。包括但不限于：
各类企业 事业单位 社会团体 其他组织和个人2. 缴纳比例
土地履约保证金的缴纳比例一般为土地出让成交价款的20%，具体比例由各地政府根据实际情况确定，并在招拍挂公告文件中明确。
三、 土地履约保证金的作用
土地履约保证金制度的设立，主要起到以下几个方面的作用：
1. 约束竞买行为，维护土地市场秩序
土地履约保证金制度的实施，可以有效避免竞买人恶意竞标、 违约弃标等行为，维护土地招拍挂市场的公平、公正、公开原则，促进土地资源的合理配置。
2. 保障土地出让合同的履行
土地履约保证金作为一种担保方式，可以促使土地使用者按照土地出让合同的约定，按时缴纳土地出让金、完成开发投资等义务，保证土地出让合同的顺利履行。
3. 保护土地资产安全
土地履约保证金可以防止国有土地资产流失，维护土地资源的合法权益。 一旦土地使用者违反合同约定， 土地行政主管部门有权依照法律规定， 将履约保证金予以没收。
四、 土地履约保证金的返还
土地使用者在按照土地出让合同的约定， 履行了相关义务后， 可以申请返还土地履约保证金。 具体返还条件和程序如下：
1. 返还条件
已按合同约定缴清全部土地出让价款； 已按合同约定完成开发投资总额； 已按合同约定完成基础设施建设； 已取得土地使用权证书等。2. 返还程序
土地使用者需要向土地行政主管部门提交书面申请及相关材料，经审核通过后，即可办理土地履约保证金的返还手续。
五、 土地履约保证金不予返还的情形
在以下情况下， 土地履约保证金将不予返还：
未按照土地出让合同约定缴纳土地出让金的； 未按照土地出让合同约定进行投资开发的； 擅自改变土地用途的； 法律、法规规定的其他情形。六、 土地履约保证金与银行保函
在土地交易实践中，除了缴纳土地履约保证金外， 也可以采用银行保函的方式进行履约担保。 银行保函是指由银行出具的， 对土地使用者在土地出让合同项下的义务提供担保的书面文件。 与土地履约保证金相比， 银行保函具有以下优势：
减轻资金压力： 土地使用者无需占用大量资金缴纳保证金， 可以缓解资金压力， 提高资金利用效率。 操作简便： 只需与银行签订相关协议， 提交申请材料即可， 手续相对简单。但需要注意的是， 采用银行保函方式需要支付一定的保函手续费， 且银行对企业的资质要求较高。
七、 结语
土地履约保证金制度是维护土地市场秩序、 保障土地出让合同履行、 保护土地资产安全的有效措施。 土地使用者应充分了解相关政策法规， 诚信履约， 依法用地。
