在房屋租赁合同中，履约保证金是一个常见的条款，它旨在确保承租人履行租赁合同义务，并对违反合同可能造成的损失进行赔偿。然而，现实生活中却经常出现承租人未按合同约定交付履约保证金的情况，给出租人带来困扰。本文将围绕房屋租赁履约保证金未交付这一问题展开分析，探讨其法律依据、影响以及解决方法。
履约保证金在法律上属于一种担保形式，具体来说，它属于合同担保中的"保证金担保"。根据《中华人民共和国合同法》第118条规定，"当事人可以约定，一方违反合同义务，应当向对方支付一定数额的违约金。违约金的数额，可以由当事人约定，但不得超过违反合同造成的实际损失。"同时，《人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》也明确了保证金的性质，将保证金视为"预先支付的违约金"。
因此，房屋租赁合同中的履约保证金本质上是承租人为了确保其履行租赁合同义务而预先支付给出租人的一笔款项，它并非押金，而是对违约行为的一种惩罚性措施。在承租人履行完合同义务，且未产生违约行为的情况下，出租人应返还履约保证金。
承租人未按合同约定交付履约保证金会对出租人造成多方面的影响：
履约保证金是出租人对承租人履约能力的一种保障措施。当承租人没有支付履约保证金时，出租人无法对承租人履行租赁合同的意愿和能力进行有效判断，这会增加合同履行过程中的风险，例如：承租人可能在中途违约，搬离房屋，导致出租人面临寻找新租客的麻烦和经济损失。
当承租人违反租赁合同，给出租人造成损失时，出租人需要通过诉讼途径进行追偿。如果承租人未交付履约保证金，出租人需要付出更多的精力和成本才能追回损失。例如，需要进行财产调查，证明承租人的财务状况，并申请法院强制执行等，这将在时间和经济上给出租人带来很大的困扰。
合同中约定的履约保证金金额是承租人违反合同义务所要承担的经济责任。如果承租人没有交付履约保证金，就意味着出租人在承租人违约时，无法直接通过扣除保证金的方式弥补损失，需要承担更大的经济风险。
总之，履约保证金未交付会给出租人带来诸多不利影响，因此，出租人在签订租赁合同之前，务必确认承租人是否已按合同约定交付履约保证金。
当承租人未交付履约保证金时，出租人需要采取有效的措施来维护自身权益。以下是一些可行的方法：
首先，出租人应该及时与承租人沟通，了解其未交付履约保证金的原因。如果承租人是因为客观因素导致无法一次性交付保证金，可以与出租人协商分期付款或以其他方式支付。
如果承租人没有合理的理由，未交付履约保证金，出租人有权要求承租人补交。可以向承租人发送书面催款通知，明确要求其在一定期限内补交保证金。如果承租人仍然拒不补交，出租人可以采取法律手段维护自身权利。
如果协商和催款通知无法解决问题，出租人可以向法院提起诉讼，要求承租人支付履约保证金。在起诉时，出租人需提供证据证明租赁合同的合法有效性，以及承租人未履行合同义务的事实。
在诉讼过程中，法院会根据案件具体情况进行判决。如果承租人确实违反合同，未履行交付履约保证金的义务，法院会支持出租人的诉讼请求，判令承租人支付履约保证金。同时，法院还可能根据承租人的违约行为，判令其承担其他违约责任，例如支付违约金、赔偿损失等。
为了防止类似情况再次发生，出租人在签订租赁合同之前，可以考虑调整租赁合同条款，例如：
明确约定履约保证金的支付方式和期限，例如：要求承租人在签订合同当天支付，或至少在房屋交付使用前支付。 约定违约金的具体金额，以提高承租人违反合同的成本，减少出租人追偿的难度。 在租赁合同中加入关于租赁房屋使用情况的条款，例如：禁止承租人在房屋内进行经营活动，禁止装修房屋等，避免承租人因违反合同条款而导致房屋损坏，进而产生额外损失。通过调整合同条款，出租人可以有效降低承租人违反合同的可能性，同时也为自身权益提供了保障。
房屋租赁履约保证金是租赁合同中非常重要的条款，它可以有效地保障出租人的权益。然而，承租人未交付履约保证金的现象时有发生，给出租人带来诸多困扰。出租人要牢记，在签订租赁合同之前，务必确认承租人是否已按合同约定交付履约保证金，并及时采取措施维护自身合法权益。
当出现履约保证金未交付的情况时，出租人应做好以下准备：
保留相关证据，例如：租赁合同、催款通知、邮件往来记录等，以证明承租人未履约的事实。 了解相关法律法规，熟悉处理租赁纠纷的流程和程序。 及时寻求人士的帮助，例如：律师、房产经纪人等，以获得的法律咨询和帮助。通过采取积极有效的方式，出租人可以有效解决履约保证金未交付问题，保障自身利益不受损失。
